像葛洲壩集團(tuán)河西復(fù)合鹽霧試驗(yàn)箱南那塊地商

　　調(diào)整競(jìng)價(jià)成交方式，嚴(yán)格開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求，提高競(jìng)買(mǎi)資金比例……8月18日南京再度調(diào)整建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)則：住宅(商住)用地競(jìng)價(jià)達(dá)到土地出讓限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)價(jià)的，不再競(jìng)爭(zhēng)人才房面積，改為搖號(hào)確定競(jìng)得人。

　　“我已經(jīng)記不清這是南京近年來(lái)第幾次調(diào)整土拍政策了�！蹦暇┑禺a(chǎn)媒體人馬樂(lè)樂(lè)說(shuō)。隨著土拍市場(chǎng)冷熱變化，競(jìng)拍規(guī)則頻繁更改，這引起業(yè)界人士疑慮：維護(hù)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，土拍市場(chǎng)上那顆“定盤(pán)的星”究竟在哪里？

　　“此次土拍規(guī)則調(diào)整，是不久前樓市新政‘寧九條’的細(xì)化和落實(shí)，目的是穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)適度活躍�！蹦暇┦幸�(guī)劃和自然資源局土地市場(chǎng)管理中心主任胡立兵說(shuō)，出臺(tái)新的土拍規(guī)則，既是對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的回應(yīng)，也是對(duì)人才房配建政策的調(diào)整。

　　疫情防控進(jìn)入常態(tài)化階段，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有所復(fù)蘇，復(fù)合鹽霧試驗(yàn)箱再現(xiàn)搖號(hào)搶購(gòu)、房?jī)r(jià)上漲、“小地王”頻出的現(xiàn)象。樂(lè)居網(wǎng)南京數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新房成交3.5萬(wàn)套，認(rèn)購(gòu)4.1萬(wàn)套，分別同比上漲3.5%和8.4%。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，上半年南京土地出讓收入760億元，同比增長(zhǎng)31%；到今年8月，南京總計(jì)出讓109幅地塊，收獲土地出讓金1200多億元。

　　胡立兵說(shuō)，今年出讓地塊中除了住宅用地，還有很多商辦、養(yǎng)老用地，分散在繞城公路以外若干次中心區(qū)域，支撐了對(duì)這些片區(qū)和板塊的建設(shè)配套。房地產(chǎn)交易的上升也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，今年4-6月南京商品房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲1.8%、1.2%和1.0％，同比則分別上漲4.5%、5.0%和6.1%。

　　調(diào)整土拍規(guī)則，就是要降低宅地成本，從而拉低房?jī)r(jià)漲幅。馬樂(lè)樂(lè)介紹，此前土地出讓達(dá)到限價(jià)后競(jìng)配人才房，表面上設(shè)立了“限價(jià)”，實(shí)際上既增加了項(xiàng)目建設(shè)成本，又減少了可售商品房面積，造成畝均地價(jià)上升，跟放開(kāi)競(jìng)價(jià)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。這項(xiàng)政策執(zhí)行兩年來(lái)累計(jì)已配建50多萬(wàn)平方米人才房，而且實(shí)行“共有產(chǎn)權(quán)”的人才房分散于普通商品房小區(qū)，無(wú)論是對(duì)房屋出售還是后期管理都帶來(lái)不便，未來(lái)人才房還是應(yīng)集中配建、統(tǒng)一管理。

　　胡立兵介紹，南京實(shí)施土拍新規(guī)，復(fù)合鹽霧試驗(yàn)箱在今年接下來(lái)的幾個(gè)月土拍中要損失100多億元出讓金，但為了維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)土部門(mén)認(rèn)為這個(gè)損失是值得的。

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)此怎么看？“今后在南京拿地開(kāi)發(fā)，不僅要有實(shí)力，還要碰運(yùn)氣�！蹦暇┙鹩绶康禺a(chǎn)副總賀天嘯說(shuō)，土拍達(dá)到限價(jià)后搖號(hào)，加上商品房限價(jià)，綜合起來(lái)就是“雙限”強(qiáng)制壓預(yù)期，今后開(kāi)發(fā)商即使相中了一塊地、資金籌措到位，也未必能拿到，只有盡可能多地參與各類(lèi)土拍會(huì)，才能增加拿地的概率。

　　“通過(guò)搖號(hào)確立買(mǎi)主，本質(zhì)上是一種‘抓鬮’。復(fù)合鹽霧試驗(yàn)箱”南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華認(rèn)為，南京出臺(tái)土拍新規(guī)是當(dāng)下為抑制市場(chǎng)過(guò)熱的選擇。為防止市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，南京同時(shí)規(guī)定(商住)用地競(jìng)買(mǎi)保證金比例20%調(diào)整為20%-80%、熱點(diǎn)區(qū)域不低于50%，競(jìng)買(mǎi)保證金及后續(xù)購(gòu)地資金須為競(jìng)買(mǎi)人自有資金；規(guī)定同一競(jìng)買(mǎi)人及同一集團(tuán)所屬成員企業(yè)不得競(jìng)得(含聯(lián)合競(jìng)買(mǎi))兩塊及以上的住宅(商住)地塊，以防止開(kāi)發(fā)商注冊(cè)新競(jìng)地。

　　市場(chǎng)人士分析，對(duì)土地部門(mén)來(lái)說(shuō)，競(jìng)地規(guī)則調(diào)整后“好地”“孬地”都好賣(mài)了；可對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，即使實(shí)力很強(qiáng)、準(zhǔn)充分，也未必能拿到滿意的地，這對(duì)品牌企業(yè)來(lái)說(shuō)有失公平，也無(wú)助于市場(chǎng)扶優(yōu)汰劣。一些開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，這幾年南京土拍規(guī)則調(diào)個(gè)不停，讓他們疲于應(yīng)對(duì)。

　　“2016年是南京土拍市場(chǎng)的分水嶺�！瘪R樂(lè)樂(lè)回顧，2015年共產(chǎn)生20個(gè)“地王”，2016年5月13日，葛洲壩集團(tuán)以45213元/平方米樓面價(jià)拿下河西南宅地，這比當(dāng)時(shí)同地段房?jī)r(jià)還貴。當(dāng)年5月底，南京緊急出臺(tái)雙限政策，實(shí)行“熔斷機(jī)制”。8月土拍政策再做調(diào)整：當(dāng)網(wǎng)上限價(jià)達(dá)到限價(jià)90%，需現(xiàn)房銷(xiāo)售。2017年南京又多次調(diào)整出讓政策，取消搖號(hào)改競(jìng)保障房面積，后改為競(jìng)配人才房。到2018年，南京土地出讓收入比前一年下降近一半，執(zhí)行近兩年的現(xiàn)房銷(xiāo)售政策取消。2019年土地競(jìng)拍進(jìn)行了微調(diào)，直至今年6月“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策出臺(tái)。

　　可以說(shuō)，這些年來(lái)各熱點(diǎn)城市的土拍政策，像“熔斷”“搖號(hào)”“雙限”及人才房配建，南京都“練了一遍手”。馬樂(lè)樂(lè)說(shuō)，不停變化的土拍政策投射疊加到樓市上，產(chǎn)生了階段性影響。像葛洲壩集團(tuán)河西南那塊地商品房限價(jià)定在每平方米6.4萬(wàn)元，比同類(lèi)地段樓盤(pán)限價(jià)高出一兩萬(wàn)元。2016年采取“現(xiàn)房銷(xiāo)售”條件出讓的幾十塊宅地，資金壓力大大增加，開(kāi)發(fā)后效益都不怎么好。

　　“目前的土拍政策可以說(shuō)是因應(yīng)式、階段性的，而成熟的樓市需要穩(wěn)定的拍地規(guī)則，需要一顆‘定盤(pán)的星’�！瘪R樂(lè)樂(lè)認(rèn)為，土拍政策不同，即使在同一區(qū)位也會(huì)帶來(lái)不同的地價(jià)水平、開(kāi)發(fā)周期甚至產(chǎn)品配套，影響到樓市的公平競(jìng)爭(zhēng)和營(yíng)商環(huán)境。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不能光從土拍環(huán)節(jié)、供給端發(fā)力，還要從需求端、房產(chǎn)交易中調(diào)節(jié)。可當(dāng)前無(wú)論是金融支持、稅收繳納還是法律手段，對(duì)房產(chǎn)交易而言杠桿系數(shù)還較大，這在很大程度上放大了開(kāi)發(fā)商在拿地環(huán)節(jié)的盈利預(yù)期。

　　維護(hù)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，需要行政和市場(chǎng)兩手抓、供給和需求兩端發(fā)力，在把好土地供應(yīng)閘門(mén)的同時(shí)進(jìn)行逆向調(diào)節(jié)。吳翔華介紹，深圳、南京的“離婚買(mǎi)房”限制措施出臺(tái)后，房市高端項(xiàng)目客戶流失了一半；北京市實(shí)行20%的二手房交易差額個(gè)稅政策后，許多高位接盤(pán)者3年內(nèi)虧了上百萬(wàn)元�！熬珳�(zhǔn)打擊才能遏制炒房，城市在需求端多發(fā)力甚至犧牲部分交易稅收，在供給端就不必如此頻繁更改土拍政策了。”（顧巍鐘）

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